임차권등기명령 신청 비용, 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 그냥 이사 나가면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 이때 반드시 해야 하는 것이 임차권등기명령입니다.
총비용은 임대인·임차인 각 1명·1주택 기준으로 약 4만~5만 원 수준이며, 변호사 없이 대법원 전자소송 사이트에서 직접 신청할 수 있습니다. 이사 후에도 보증금 받을 권리를 지키는 이 제도의 신청 조건·서류·절차·비용 명세를 지금 당장 쓸 수 있도록 정리합니다.
임차권등기명령이란 이사 전에 반드시 알아야 하는 이유
임대차기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 대항력과 우선변제권이 왜 중요한지를 먼저 이해해야 합니다.
대항력은 집이 경매에 넘어가도 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 경매 배당 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 순위를 의미합니다.
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
다시 말해, 보증금을 받기 전에 이사를 나가면 권리가 사라집니다. 임차권등기명령은 이사 나간 뒤에도 그 권리를 법적으로 유지시켜 주는 유일한 장치입니다.
실제로 학교 선배도 이 내용을 몰라서 보증금 7,000만 원을 받지 못한 상태로 먼저 이사를 나간 뒤 대항력을 잃었고, 이후 집이 경매로 넘어가면서 보증금을 한 푼도 못 받은 사례가 있었습니다. 이사 나가기 전 임차권등기명령만 완료해 뒀더라면 달랐을 것입니다.
임차권등기명령 신청 조건 이 두 가지를 먼저 확인하라
임차권등기명령은 아무 때나 신청할 수 없습니다. 두 가지 조건이 동시에 충족되어야 합니다.
① 임대차 계약이 종료되어야 합니다. 계약 기간이 만료됐거나, 해지 통보가 유효하게 이루어진 상태여야 합니다. 계약 기간이 아직 남아 있는 상태에서는 신청할 수 없습니다.
② 보증금이 반환되지 않아야 합니다. 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우란 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다. 보증금 2억 원 중 1억 원만 받은 경우에도 신청이 가능합니다.
이 두 조건이 충족되면 집주인의 동의 없이 단독으로 신청할 수 있습니다. 집주인이 연락을 끊거나 거부해도 법원 명령으로 등기가 이루어지는 것이 이 제도의 핵심입니다.
임차권등기명령 신청 비용 임대인 1명·임차인 1명·1주택 기준
임차권등기명령의 가장 큰 장점 중 하나는 비용이 매우 적다는 점입니다. 변호사나 법무사를 고용하지 않고 직접 신청하면 5만 원 내외로 해결됩니다.
임대인 1명·임차인 1명·1주택(전자 진행)이라면 등록면허세 7,200원, 인지 2,000원, 송달료 약 31,200~33,000원, 등기신청수수료 3,000~4,000원을 예상할 수 있습니다.
비용 항목을 하나씩 설명하면 이렇습니다. 등록면허세(지방교육세 포함)는 1부동산 기준 7,200원이며, 등기촉탁수수료는 보통 3,000원입니다. 인지 2,000원에 예납송달료가 더해지며, 송달료는 5,200원×3회×당사자 수로 계산됩니다.
| 항목 | 금액 (1주택·각 1명 기준) |
|---|---|
| 인지대 | 2,000원 |
| 송달료 (5,200원×3회×임대인 수) | 약 31,200원 |
| 등록면허세+지방교육세 | 7,200원 |
| 등기촉탁수수료 (전자 기준) | 3,000원 |
| 합계 | 약 43,400원 |
여기서 중요한 사항이 있습니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
즉, 제도 신청에 든 비용 전액을 나중에 임대인에게 청구할 수 있으므로, 세입자가 최종 부담하는 금액은 원칙적으로 없습니다.
또한 전세사기 피해자로 인정받은 경우라면 비용이 더욱 낮아집니다. 전세사기피해자가 본인의 임차권 보호를 위해 임차권등기명령 집행에 따라 임차권등기를 하는 경우 등록면허세가 2026년 12월 31일까지 면제됩니다.
임차권등기명령 필요 서류 완전 정리 이것만 챙기면 된다
임차권등기명령 신청서에 들어가야 할 내용은 임차인과 임대인의 표시, 대리인의 표시, 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시, 반환받지 못한 임차보증금액, 신청의 취지와 이유이며, 첨부서류로는 임대차계약서, 등기사항증명서, 주민등록초본 등이 필요합니다.
서류를 항목별로 정리하면 이렇습니다.
필수 서류는 임차권등기명령신청서(법원 양식), 임대차계약서 사본, 주택 등기사항증명서(말소사항 포함 전부 발급), 임차인 주민등록초본(전입 기록이 확인되는 것), 확정일자 확인서 또는 임대차계약서에 확정일자 날인 확인입니다.
추가로 준비하면 유리한 서류로는 임대차 만료 또는 해지를 증명하는 자료(문자·카카오톡 화면 캡처, 내용증명 사본), 임대인의 보증금 반환 거부 또는 지연을 입증하는 자료가 있습니다.
실제로 신청서 작성 시 가장 많이 막히는 부분은 ‘임대차 목적물 표시’입니다. 등기사항증명서 상의 표시(예: OO시 OO구 OO동 123 OO아파트 제1동 제101호)를 그대로 옮겨 적으면 됩니다. 주택 일부를 임차한 경우에는 해당 부분을 표시한 도면이 추가로 필요할 수 있습니다.
온라인 신청 방법 전자소송 사이트에서 직접 하는 법
대한민국 법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 임차권등기명령 신청 메뉴를 통해 사건 기본정보 등의 문서 작성과 등록면허세·등기촉탁수수료 등의 과정을 거쳐 신청할 수 있습니다.
순서를 구체적으로 설명하면 이렇습니다.
먼저 위택스(wetax.go.kr)에서 등록면허세(등록분)를 선택해 납부합니다. 7,200원을 납부하고 납부번호를 저장해 둡니다.
그 다음 대법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에 공인인증서 또는 간편인증으로 로그인합니다. ‘민사신청’ → ‘서류제출’ → ‘임차권등기명령’ 메뉴를 선택하고 신청서를 작성합니다.
신청서 작성 중 앞서 납부한 등록면허세 납부번호를 입력하고, 인지대와 송달료를 온라인으로 납부합니다. 첨부서류를 PDF로 스캔해 업로드한 후 제출합니다.
법원 방문 없이 전체 과정을 집에서 처리할 수 있습니다. 인지대 2,000원, 등기수수료 3,000원과 송달료 등을 포함해 총 1~2만 원 정도 소요되며, 변호사를 선임하지 않고 본인이 직접 신청하면 추가 비용은 들지 않습니다.
처리 기간은 통상 1~2주 내외입니다. 법원이 결정을 내리면 등기소에 촉탁이 이루어지고, 며칠 내 등기사항증명서에 임차권이 기재됩니다.
신청서 양식은 대법원 전자소송 사이트에서 확인·작성할 수 있습니다. 관할 법원은 임차주택 소재지 지방법원입니다.
임차권등기 완료 후 이사 전 반드시 확인할 것
임차권등기명령을 신청했다고 해서 즉시 효력이 발생하지는 않습니다. 임차권등기명령은 임대인에게 그 결정이 송달된 때 또는 임대인에게 결정을 송달하기 전 임차권 등기의 기입을 촉탁하여 촉탁등기가 된 때 효력이 발생합니다.
실제 이사는 등기사항증명서에 임차권 기재가 확인된 후에 하는 것이 원칙입니다. 등기사항증명서는 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 수시로 무료 열람할 수 있습니다.
임차권 기재를 확인하기 전에 주민등록을 이전하면 대항력 보호에 문제가 생길 수 있습니다.
한편 임차권등기는 보증금을 즉시 돌려받는 수단이 아닙니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지하는 수단일 뿐, 보증금 회수를 위해서는 별도로 지급명령 신청, 소송, 경매 배당 참여 등의 절차를 진행해야 합니다.
임차권등기 이후 보증금 회수 전략 3가지 선택지
임차권등기명령 신청 비용 확인 후 다음 단계는 실제 보증금을 받는 절차입니다. 상황에 따라 세 가지 방법 중 하나를 선택합니다.
① 지급명령 신청 (가장 빠르고 저렴) 법원에 지급명령을 신청하면 임대인이 2주 내 이의를 제기하지 않으면 확정되어 강제집행이 가능해집니다. 비용은 인지대와 송달료를 합해 수만 원 수준으로 매우 저렴하고, 다툼이 없는 경우 1~2개월 내 처리됩니다.
② 보증금반환청구 소송 (임대인이 다투는 경우) 임대인이 지급명령에 이의를 제기하거나 분쟁이 복잡한 경우에는 민사소송으로 이어집니다. 소송 비용은 보증금 규모에 따라 다르며, 소액사건심판(3,000만 원 이하)은 비교적 간단하게 진행됩니다.
③ 임의경매 신청 (집이 담보 가능한 경우) 확정일자와 우선변제권이 있고 임차권등기로 권리를 유지한 상태라면, 보증금반환 채권으로 해당 주택에 대한 경매를 신청해 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
2023년 시행된 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 따라 전세사기 피해자로 인정받으면 긴급 경매 신청, LH 공공임대 우선 공급, 저금리 대환대출 지원 등을 받을 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 비용, 가장 많이 묻는 질문
Q. 확정일자가 없는데 신청할 수 있나요?
신청 자체는 가능하지만, 우선변제권을 주장하기 어려워 실질적인 보호 효과가 줄어듭니다. 확정일자가 없다면 임차권등기명령 신청 전에 즉시 임대차 계약서에 확정일자를 받으십시오.
주민센터·등기소·공증사무소에서 즉시 받을 수 있으며 600원의 수수료만 납부하면 됩니다.
Q. 이사를 먼저 나간 상태인데 신청이 가능한가요?
이미 이사를 나가 주민등록을 이전했다면, 대항력이 이미 상실된 상태입니다. 이 경우 임차권등기명령을 신청해도 이전과 같은 보호 효과를 받기 어렵습니다.
이사 전에 반드시 신청해야 한다는 것이 핵심입니다. 부득이하게 이미 이사를 나갔다면, 법률 전문가(변호사·법률구조공단)에게 개별 상담을 받는 것이 좋습니다.
Q. 신청 후 임대인이 보증금을 돌려주겠다고 하면 어떻게 되나요?
보증금 전액을 반환받으면 임차권등기를 말소해야 합니다. 말소 절차에도 등록면허세 7,200원과 등기수수료가 소액 발생합니다. 말소 비용 역시 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 비용 이사 날짜보다 임차권등기가 먼저다
보증금을 못 받은 채 이사를 나가야 하는 상황은 세입자에게 심각한 법적 위기입니다. 그러나 임차권등기명령이라는 제도가 있고, 비용은 5만 원 이내이며, 변호사 없이 대법원 전자소송 사이트에서 직접 처리할 수 있습니다.
가장 중요한 원칙은 하나입니다. 임차권 등기가 완료된 것을 등기사항증명서로 확인한 뒤에 이사하고 주민등록을 이전하십시오.
이 순서를 지키면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지되고, 이후 지급명령이나 소송으로 보증금 전액을 회수할 수 있습니다.
잠실 석촌호수 인근 빌라에서 전세 계약이 만료됐는데 집주인이 연락을 피하는 상황에 처한 지인이 있었습니다. 처음에는 그냥 이사 나가려다가 이 제도를 알고 신청을 먼저 진행했습니다.
2주 후 등기사항증명서에 임차권이 기재됐고, 이후 지급명령 신청으로 보증금 전액을 회수하는 데 성공했습니다. 순서 하나가 수천만 원을 지켰습니다.
법률구조공단(132) 또는 주택도시보증공사 전세피해지원센터(1533-8119)에서 무료 법률 상담과 신청 지원을 받을 수 있습니다. 혼자 처리하기 어렵다면 주저하지 말고 연락하십시오.
면책조항 이 블로그 글은 법제처·대법원 공개 자료를 바탕으로 작성된 일반 정보 제공용 콘텐츠이며, 구체적인 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다.
개별 사안은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 대한법률구조공단( 132), 주택도시보증공사 전세피해지원센터( 1533-8119), 또는 변호사·법무사에게 개별 상담을 받으시기 바랍니다.
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